EU-Gebäuderichtlinie: Was Eigentümer einer italienischen Immobilie jetzt wissen müssen

Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie wird bis 2026 in italienisches Recht umgesetzt – ein Überblick, was Bestandsbesitzer tatsächlich erwartet und was nicht

Die 2024 novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird derzeit in den Mitgliedstaaten in nationales Recht überführt; die Umsetzungsfrist läuft bis Ende Mai 2026. Rund um das Thema kursieren viele Halbwahrheiten – insbesondere die Vorstellung, jedes einzelne Wohnhaus müsse bis zu einem festen Stichtag eine bestimmte Energieklasse erreichen. Für deutschsprachige Eigentümer mit Häusern in Italien lohnt daher ein nüchterner Blick darauf, was die Richtlinie wirklich verlangt – und was nicht.

Was die Richtlinie wirklich verlangt – und was nicht

Anders als der frühere Richtlinienentwurf vorsah, gibt es für bestehende Wohngebäude keine EU-weite, gebäudescharfe Sanierungspflicht mit fixen Klassenfristen. Statt jedes Haus einzeln auf Klasse E oder D zu zwingen, verpflichtet die finale Richtlinie die Mitgliedstaaten, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch ihres gesamten Wohngebäudebestands schrittweise zu senken – um rund 16 Prozent bis 2030 und 20 bis 22 Prozent bis 2035, jeweils gegenüber 2020. Wie dieser Pfad erreicht wird, regeln nationale Gebäuderenovierungspläne. Verbindliche Klassenvorgaben mit klaren Stichtagen betreffen primär Neubauten – die ab 2030 als Nullemissionsgebäude zu errichten sind, öffentliche Neubauten bereits ab 2028.

Energieausweis A–G: neue Vergleichbarkeit ab 2026

Ein praktischer Effekt der Umsetzung betrifft den Energieausweis: Die Skala wird europaweit auf eine einheitliche A-bis-G-Logik gebracht, was die Vergleichbarkeit zwischen Objekten und Ländern verbessert. Für Eigentümer kann das bedeuten, dass bestehende Häuser neu eingestuft werden. Gerade beim grenzüberschreitenden Immobilienerwerb – ein deutscher Käufer bewertet ein italienisches Steinhaus – schafft die einheitliche Skala eine verlässlichere Grundlage als die früheren, je nach Land unterschiedlich gehandhabten Ausweise.

Warum F- und G-Häuser trotzdem unter Druck geraten

Dass es keine Per-Haus-Pflicht gibt, bedeutet nicht, dass die Energieklasse irrelevant wäre – im Gegenteil. Der Druck wirkt indirekt, aber real: Die nationalen Renovierungspläne konzentrieren sich ausdrücklich auf die energetisch schlechtesten Gebäude des Bestands. Förderprogramme, Finanzierungskonditionen und perspektivisch auch die Vermiet- und Verkaufsfähigkeit orientieren sich zunehmend an der Energieeffizienz. Ein Haus in Klasse G ist damit nicht „illegal”, aber es trägt ein absehbar wachsendes Sanierungsrisiko – und dieses Risiko schlägt sich im Marktwert nieder.

Die typische Ausgangslage italienischer Steinhäuser

Ein durchschnittliches italienisches Steinhaus aus dem 19. Jahrhundert liegt heute typischerweise in den Klassen F oder G. Um es spürbar zu verbessern, sind je nach Ausgangslage Investitionen im Bereich von rund 25.000 bis 80.000 Euro realistisch: Dachisolierung, hocheffiziente Fenster, häufig der Austausch der Heizungsanlage gegen eine Wärmepumpe oder einen Pelletkessel. Historische Gebäude unter Denkmalschutz und Objekte in landschaftlich geschützten Lagen können dabei – je nach nationaler Ausgestaltung – ganz oder teilweise von Anforderungen ausgenommen sein, was bei genau den charaktervollen Bestandsobjekten relevant wird, die deutschsprachige Käufer suchen.

Förderung: was nach dem Superbonus übrig ist

Italien fördert energetische Sanierungen weiterhin über steuerliche Abschläge, allerdings auf reduziertem Niveau gegenüber dem ausgelaufenen „Superbonus 110 %”. Programme wie „Ecobonus” und „Bonus Casa” decken – abhängig von Maßnahme, Objektstatus und Steuerjahr – einen Teil der förderfähigen Kosten ab und stehen unter bestimmten Bedingungen auch nicht-italienischen Steuerpflichtigen offen. Da die konkreten Sätze jährlich über das italienische Haushaltsgesetz angepasst werden, ist eine Prüfung des aktuellen Stands vor Maßnahmenbeginn unerlässlich.

Was Eigentümer und Käufer jetzt prüfen sollten

Konkret empfiehlt sich ein dreifacher Blick. Erstens: die aktuelle Energieklasse des Objekts kennen – beim Kauf als Verhandlungsgrundlage, im Bestand als Ausgangspunkt jeder Planung. Zweitens: prüfen, ob das Gebäude unter Denkmal- oder Landschaftsschutz steht, da dies Anforderungen und Fördermöglichkeiten gleichermaßen beeinflusst. Drittens: die jeweils gültigen Förderprogramme abklären, bevor Sanierungsmaßnahmen beauftragt werden. Wer diese Punkte früh klärt, vermeidet sowohl überzogene Sorgen vor einer vermeintlichen Zwangssanierung als auch böse Überraschungen bei einem energetisch schwachen Objekt.

Über ItalicaHomes
ItalicaHomes ist ein auf den internationalen Markt spezialisiertes Immobilienunternehmen mit Firmensitz in Pocking (Bayern) und einem Service-Büro in Massa (Toskana). Das Unternehmen wurde 1994 von Lenka Fridrich gegründet und vermittelt ausgewählte Häuser, Villen und Landsitze in Italien an Käufer aus dem deutschsprachigen Raum und darüber hinaus. Alle Objekte werden persönlich besichtigt und auf internationale Eignung geprüft.

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